厦房网讯(XMFANG.COM)2026年第一季度,厦门房地产市场在政策持续宽松的背景下,呈现出"量价筑底、分化加剧"的态势。房贷利率再创新低、公积金政策持续优化、房票政···
厦房网讯(XMFANG.COM) 2026年第一季度,厦门房地产市场在政策持续宽松的背景下,呈现出"量价筑底、分化加剧"的态势。房贷利率再创新低、公积金政策持续优化、房票政策深化落地等一系列利好措施,为市场注入强劲动力。一季度厦门楼市经历春节淡季后逐步回暖,二手房市场表现优于新房,高端改善型产品成为市场亮点。
一、政策篇:利好政策密集出台,购房成本降至历史低位
1.1 商贷利率再创新低
2026年,厦门商业贷款政策进一步宽松。首套、二套住房首付比例统一下调至15%,较此前大幅降低置业启动资金压力。房贷利率执行LPR-45BP优惠,以目前5年期以上LPR 3.5%计算,实际利率低至2.65%,创历史新低。
值得关注的是,个人最多可申请6套住房按揭,均享受该首付及利率政策,多套置业门槛显著降低,充分体现政策对改善型需求的大力支持。
1.2 公积金贷款政策优化
自2026年1月1日起,厦门公积金贷款政策迎来重大调整:
| 项目 | 首套 | 二套 |
|---|---|---|
| 首付比例 | 15% | 20% |
| 贷款利率(5年以上) | 2.6% | 3.075% |
| 最高贷款额度 | 96万元 | 96万元 |
公积金贷款流动性调节系数调整至0.8,最高贷款额度统一调整为96万元。多子女家庭(二孩及以上,至少1名未成年子女)可在现有可贷额度基础上额外增加25万元,最高可达121万元,进一步支持家庭改善置业需求。
2026年2月,厦门又出台公积金新政,扩大了提取公积金支付购房首付款的范围,同一房产可多次提取,进一步降低购房门槛。
1.3 限购限售全面解除
外籍人士凭在厦工作、居住或留学证明(三选一)可购一套住房。新购商品住房(政策性住房及合同另有约定除外)取得不动产权证后即可上市交易,资产流动性大幅提升,彻底打破此前岛内限售约束。
1.4 首套房认定标准优化
首套房认定继续按区计算,拟购住房所在区辖区内无住房,或拟购住房所在区辖区内仅有一套住房且正在挂牌出售的,拟购住房认定为首套住房。这一政策有效降低了改善型购房者的置业成本。
二、市场篇:一季度成交"先抑后扬",房价逐步筑底
2.1 整体成交数据
2026年第一季度,厦门楼市整体呈现"先抑后扬"态势。受春节假期影响,1-2月市场成交相对低迷,3月迎来明显回暖。
新房成交数据:
| 月份 | 新房成交(套) | 环比变化 | 成交均价(元/㎡) | 环比变化 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 539 | - | 69,860(岛内) | -0.60% |
| 2026年2月 | 565 | +4.8% | 31,942 | -20% |
| 2026年3月 | 1,415 | +112% | - | - |
二手房成交数据:
| 月份 | 二手房成交(套) | 环比变化 | 二手住宅成交(套) |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 2,172 | - | - |
| 2026年2月 | 1,212 | -44.2% | - |
| 2026年3月 | 约2,106 | +73.8% | 1,508 |
合计成交:
| 月份 | 一二手房总成交(套) | 环比变化 |
|---|---|---|
| 2026年1月 | 2,711 | - |
| 2026年2月 | 1,777 | -34.5% |
| 2026年3月 | 3,523 | +89% |
数据显示,2月受春节假期影响,成交量环比下跌34.5%,但3月市场迅速反弹,一二手房总成交环比大涨89%,显示出强劲的市场韧性。
2.2 房价走势分析
根据房天下数据,2026年一季度厦门二手房价格持续下行,但跌幅逐步收窄:
| 月份 | 二手房均价(元/㎡) | 环比变化 | 累计变化 |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 33,193 | ↓1.20% | - |
| 2026年2月 | 32,889 | ↓0.92% | ↓1.20% |
| 2026年3月 | 32,778 | ↓0.34% | ↓1.25% |
新房均价:2026年3月新房参考均价为40,550元/㎡,环比下跌0.21%。
关键发现:
二手房价格连续三个月下跌,累计跌幅约415元/㎡
环比跌幅从1月的1.20%逐步收窄至3月的0.34%,下跌趋势明显趋缓
新房与二手房价差约7,772元/㎡,差距约24%
2.3 区域分化加剧
2026年一季度,厦门各区域房价呈现明显分化格局:
二手房各区域均价(2026年2月):
| 区域 | 均价(元/㎡) | 环比变化 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 思明区 | 50,040 | -1.42% | 全市最高,核心地段抗跌性强 |
| 湖里区 | 39,990 | -1.37% | 五缘湾片区价格坚挺 |
| 集美区 | 24,930 | -1.02% | 岛外核心,配套成熟 |
| 海沧区 | 20,319 | -1.90% | 跌幅较大,库存压力 |
| 翔安区 | 16,171 | -1.43% | 价格洼地 |
| 同安区 | 13,596 | -1.59% | 刚需集中地 |
新房各区域均价(2026年1月):
| 区域 | 均价(元/㎡) | 环比变化 |
|---|---|---|
| 思明区 | 69,860 | -0.60% |
| 湖里区 | 67,667 | -0.20% |
| 集美区 | 37,340 | -0.10% |
| 海沧区 | 27,789 | -0.10% |
| 翔安区 | 27,035 | +0.20% |
| 同安区 | 20,937 | -0.50% |
分化特征:
岛内思明、湖里新房均价均突破6.7万元/㎡,成为全市新房价格"天花板"
湖里区环比跌幅仅0.20%,稀缺性支撑作用显著
翔安区成为唯一环比上涨区域,涨幅0.20%
岛外区域价格普遍回调,同安区均价仅约岛内的三分之一
2.4 库存与供应
土地供应计划:2026年厦门市住宅用地计划供应41公顷,其中商品住宅用地33公顷。区域分布如下:
| 区域 | 计划供应(公顷) |
|---|---|
| 同安区 | 9.00 |
| 翔安区 | 8.35 |
| 思明区 | 8.21 |
| 集美区 | 5.56 |
| 湖里区 | 5.55 |
| 海沧区 | 4.17 |
土地供应向岛外倾斜,同安、翔安两区供应量占比超过42%,显示出政府对岛外新城发展的重点支持。
三、土地篇:首场土拍蓄势待发,蔡塘地块引关注
3.1 2026年首场土拍预告
2026年厦门第一场商住用地拍卖即将启幕,三宗地块已发布公告:
| 地块编号 | 位置 | 建筑面积(㎡) | 起拍楼面价(元/㎡) | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 2026P03 | 岛内蔡塘 | 65,285 | 40,000(住宅) | 平均面积110㎡以上改善定位 |
| 待定 | 待定 | 待定 | 待定 | - |
| 待定 | 待定 | 待定 | 待定 | - |
蔡塘地块位于万科湖心岛南侧,起拍楼面价40,000元/㎡,住宅套数不多于593套,平均面积110㎡以上,整体定位改善型产品。
3.2 土地市场展望
2026年土地供应总量较往年有所收紧,商品住宅用地仅33公顷,显示出政府对市场去库存的考量。岛内优质地块稀缺性持续凸显,预计将吸引品牌房企激烈竞争。
四、热门楼盘篇:岛外刚需领跑,岛内高端标杆树立
4.1 一季度新房成交排行榜
根据房天下成交查询系统数据,2026年1月厦门新房成交TOP3如下:
| 排名 | 项目名称 | 区域 | 开发商 | 成交套数 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 象屿兰亭雅颂 | 集美 | 厦门象恒置业 | 46套 |
| 2 | 联发嘉悦里 | 集美 | 厦门联欣泰投资 | 33套 |
| 3 | 天樾云颂 | 思明 | - | - |
4.2 年度累计成交TOP5(截至2026年初)
根据克而瑞数据,厦门新房市场成交套数TOP5如下:
| 排名 | 项目名称 | 区域 | 成交套数 | 均价(元/㎡) | 套均价(万元) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 联发嘉悦里 | 集美 | 1,043 | 29,900 | - |
| 2 | 建发鲤悦 | 集美 | 773 | 28,900 | - |
| 3 | 海沧中心TOD璞盛 | 海沧 | 643 | 32,200 | - |
| 4 | 七星湾TOD璞盛 | 同安 | 586 | 23,200 | - |
| 5 | 保利国贸沁原 | 翔安 | 573 | 21,600 | - |
区域分布特征:成交TOP5全部位于岛外,显示出岛外刚需市场活跃度较高。
4.3 高端改善项目表现亮眼
天樾云颂(思明将军祠):作为厦门岛内核心区标杆项目,天樾云颂以**8.08万元/㎡**的均价、1,893万元的套均价,树立厦门豪宅新标杆。2026年1月17日,天樾云颂二期首开热销,为厦门高端住宅市场注入强劲信心。
建发港务宸启瑞湖(湖里五缘湾):均价7.05万元/㎡,套均价1,369万元,定位高端改善。
湿地公园TOD璞瑞(湖里):均价6.05万元/㎡,五缘湾核心位置,配套完善。
4.4 各区域热门楼盘一览
| 区域 | 热门楼盘 | 均价(元/㎡) | 产品特色 |
|---|---|---|---|
| 思明 | 天樾云颂 | 80,800 | 将军祠核心,第四代住宅 |
| 湖里 | 建发港务宸启瑞湖 | 70,500 | 五缘湾,高端改善 |
| 湖里 | 湿地公园TOD璞瑞 | 60,500 | TOD综合开发 |
| 湖里 | 建发五缘橖月 | 71,800 | 五缘湾核心 |
| 海沧 | 海沧中心TOD璞盛 | 32,200 | 海沧湾核心,TOD模式 |
| 海沧 | 建发湾墅 | 57,200 | 别墅产品,套均1,173万 |
| 集美 | 联发嘉悦里 | 29,900 | 杏林湾,刚需改善 |
| 集美 | 建发鲤悦 | 28,900 | 品质刚需 |
| 同安 | 七星湾TOD璞盛 | 23,200 | 环东海域,TOD模式 |
| 翔安 | 保利国贸沁原 | 21,600 | 刚需首选 |
| 翔安 | 环东金茂悦云湾 | 18,900 | 性价比之选 |
五、二手房篇:市场活跃度提升,两极分化明显
5.1 二手房市场特征
2026年一季度,厦门二手房市场呈现"两极世界"特征:
高端豪宅市场:思明区豪宅业主降价幅度惊人。数据显示,有业主在思明西豪宅区砍价440万出手,反映出高端市场信心有所动摇。但值得注意的是,500万以上、尤其是千万级别以上房源的成交量呈现上升趋势,显示高净值人群置业需求依然旺盛。
刚需市场:湖里金山片区,刚需客以不到150万的总价成功安家,显示出二手房市场对刚需群体的友好度提升。
5.2 热门二手房源案例
| 小区名称 | 区域 | 户型 | 面积(㎡) | 成交单价(元/㎡) | 总价(万元) | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 亿力琴园 | 思明公园小学 | - | 189.84 | 49,463 | 939 | 成交周期404天 |
| 中海国贸上城 | 思明瑞景 | - | 128.88 | 47,409 | 611 | 成交119天 |
| 金鸡亭花园小区东区 | 思明 | - | 75.95 | 14,418 | 109.5 | 成交周期379天 |
| 源昌宝墅湾 | 湖里五缘湾 | 4房 | 164.59 | 51,644 | 850 | 挂牌1,028万,砍价178万 |
5.3 二手房市场趋势
以价换量特征明显:购房者议价能力增强,部分业主为快速出手选择大幅降价。
成交周期分化:优质房源成交周期较短,而偏远区域或价格偏高的房源成交周期明显延长。
改善型需求活跃:高总价房源成交量上升,显示出改善型购房者入市意愿增强。
六、区域篇:六区表现分化,集美领跑成交榜
6.1 2026年2月各区新房成交排行
| 排名 | 区域 | 成交套数 | 占比 |
|---|---|---|---|
| 1 | 集美区 | 166 | 29.4% |
| 2 | 翔安区 | 109 | 19.3% |
| 3 | 海沧区 | 84 | 14.9% |
| 4 | 同安区 | 83 | 14.7% |
| 5 | 湖里区 | 81 | 14.3% |
| 6 | 思明区 | 49 | 8.7% |
集美区以166套占据厦门六区成交头把交椅,显示出岛外核心区域的强劲吸引力。
6.2 各区域市场特征
思明区:均价全市最高,核心区豪宅价格坚挺。将军祠地块楼面价破5万/㎡,未来豪宅单价冲10万+可期。学区房依然保值,但部分老旧小区价格回调明显。
湖里区:五缘湾片区是厦门楼市"天花板",高端项目云集。湿地公园TOD、建发五缘系列项目引领市场。库存极度短缺,去化周期仅约6个月。
集美区:岛外成交量冠军,杏林湾、集美新城配套成熟。联发嘉悦里、建发鲤悦等刚需项目热销,性价比突出。新房均价约2.7-3万元/㎡,较岛内低50%以上。
海沧区:海沧湾核心区热度较高,海沧中心TOD系列表现亮眼。马銮湾新城供应量大,价格压力较大。
翔安区:翔安南部新城价格回调明显,从高峰期3.7万元/㎡回落至2万元/㎡区间。翔安隧道口、体育会展片区配套逐步完善,关注度提升。
同安区:价格洼地,刚需集中地。环东海域板块价格回归2016年水平,性价比凸显。供应量全市最大,库存压力较高。
七、展望篇:二季度市场有望继续回暖,分化格局延续
7.1 政策趋势研判
展望2026年第二季度,厦门房地产市场政策预计将继续保持宽松基调:
货币政策:房贷利率有望进一步下调,首付比例维持低位,购房成本持续降低。
公积金政策:多子女家庭支持力度可能加大,公积金贷款额度有望进一步提升。
土地供应:岛内优质地块供应有限,土地稀缺性持续凸显;岛外供应充足,去库存压力仍存。
7.2 市场走势预判
新房市场:随着传统销售旺季来临,二季度新房成交量有望继续回升。岛内高端项目稀缺性支撑价格,岛外项目以性价比换取成交量。
二手房市场:以价换量趋势延续,业主议价空间较大。改善型购房者入市意愿增强,高总价房源成交活跃度提升。
价格走势:整体房价预计将在底部震荡筑底,下跌幅度逐步收窄。岛内核心区价格相对坚挺,岛外区域分化加剧。
7.3 购房建议
针对不同需求购房者,建议如下:
刚需购房者:当前政策环境友好,首付比例、房贷利率均处于历史低位,是上车的好时机。建议重点关注岛外配套成熟片区,如集美新城、海沧南部等,性价比突出。
改善型购房者:岛内核心区优质房源稀缺,建议关注五缘湾、思明核心等片区品牌开发商项目。天樾云颂、建发港务宸启瑞湖等高端项目值得重点关注。
投资型购房者:需警惕岛外库存高压区域,避免盲目追高。建议选择核心区优质资产,注重长期持有收益。高端改善型产品抗跌性较强,值得关注。
八、结语
2026年第一季度,厦门房地产市场在政策持续宽松的背景下,呈现出"量价筑底、分化加剧"的态势。房贷利率创历史新低,公积金政策持续优化,购房成本降至历史低位。市场经历春节淡季后逐步回暖,二手房市场表现优于新房,高端改善型产品成为市场亮点。
展望二季度,随着传统销售旺季来临,市场有望继续回暖。但需警惕岛外库存高压风险,市场分化格局预计延续。对于购房者而言,当前政策窗口期无疑是置业的好时机,但需结合自身需求和经济实力,理性选择。
厦房网将持续关注厦门房地产市场动态,为购房者提供最新、最全、最专业的房产资讯服务。
数据来源:中国房价行情网、房天下研究院、克而瑞、中原地产厦门研究院、厦门市自然资源和规划局、厦门市住房公积金中心等
编辑:厦房网编辑部
